Le statut du fermage et du métayage / Le bail à ferme (3ème partie) Les obligations, les cessions et le droit de préemption

 

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Les obligations du bailleur

Les statuts du fermage et du métayage à la loupe (© Terre-net Média)

- délivrer la chose louée en bon état de réparation et à la date convenue,
- en garantir la contenance,
- assurer au preneur une jouissance paisible et le garantir contre les vices,
- assurer les grosses réparations et les réparations d’entretien pendant la durée du bail, y compris les mises aux normes techniques imposées par l’administration,
- assurer la permanence et la qualité des plantations,
- payer les primes d’assurance contre l’incendie des bâtiments loués, ainsi que l’impôt foncier.

Les obligations du preneur

- payer le fermage et la fraction de l’impôt foncier due au bailleur,
- cultiver le fonds et l’entretenir en bon père de famille,

Le fait d’appliquer des méthodes culturales ayant pour objet de protéger l’environnement, la qualité de l’eau ou des produits ou de préserver la biodiversité, ne peut être invoqué pour demander une résiliation du bail.

- respecter les clauses environnementales qui auraient été inscrites dans le bail, sous certaines conditions de validité,
- garnir le domaine du cheptel et du matériel nécessaires,
- engranger les récoltes,
- avertir le propriétaire en cas d’usurpation du fonds loué,
- assurer les réparations locatives et de menu entretien,
- habiter sur place ou à proximité.

Cession - sous-location - échange - apport en société

La cession du bail

Toute cession de bail est interdite sauf si la cession est consentie avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux au profit du conjoint du preneur participant à l’exploitation ou d’un descendant majeur ou émancipé du preneur.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux, associer à son bail en qualité de copreneur, son conjoint participant à l’exploitation ou un descendant majeur.

L’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire doit être préalable à la cession ou à l’association. La cession peut toutefois être réalisée sous condition suspensive de l’obtention de l’autorisation du tribunal paritaire.

La sous-location

Toute sous-location est interdite.

Toutefois le preneur peut, avec l’autorisation du bailleur ou à défaut celle du tribunal paritaire, consentir pour un usage de vacances ou de loisirs des sous-locations dont la durée ne peut excéder trois mois consécutifs.

De même le bailleur peut, par un accord écrit, autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments d’habitation, sans limitation de durée, ni d’usage.

L’échange

Pendant la durée du bail, le preneur peut procéder à des échanges en jouissance ou à des locations de parcelles qui ont pour conséquences d’améliorer les conditions d’exploitation.

La part de surface susceptible d’être échangée est fixée par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. L’échange ne peut porter sur la totalité du fonds loué que si la superficie de celui-ci est inférieure au cinquième de la SMI.

L’échange doit être notifié au bailleur qui dispose d’un délai de deux mois pour s’y opposer.

La mise à disposition du bail à une société

Le preneur qui adhère à une société à objet principalement agricole a la possibilité de mettre son bail à disposition de celle-ci.

Le preneur doit en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition. Il doit dans les mêmes conditions l’avertir des changements intervenus au sein de la société.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas avisé le bailleur dans un délai d’un an après la mise en demeure de le faire.

Le preneur reste seul titulaire du bail et doit continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué au sein de la société. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés.

Les coassociés du preneur et la société sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail.

L’apport du bail à une société

Le preneur peut faire apport de son bail à une société civile d’exploitation avec l’accord préalable du bailleur. A défaut d’agrément personnel du bailleur, le preneur encourt la résiliation du bail.

En cas d’apport à une société, les droits du bailleur ne sont pas modifiés. La société devient titulaire du bail en lieu et place du preneur apporteur.

Le droit de préemption

Le bailleur peut à tout moment en cours de bail décider de vendre le bien loué. Le preneur dispose toutefois d’un droit de préférence par rapport à d’autres acheteurs. Si le preneur n’achète pas, le bail en cours n’est pas remis en cause. Il continue dans les mêmes conditions entre le preneur et l’acquéreur.

L’ouverture du droit de préemption

Toute aliénation à titre onéreux du bien loué, qu’elle soit volontaire ou forcée, doit être faite en tenant compte du droit de préemption du preneur en place, sauf si elle est consentie à des parents ou alliés du bailleur jusqu’au troisième degré inclus lorsque le preneur n’est pas lui-même parent ou allié du bailleur jusqu’au troisième degré inclus.

L’expropriation pour cause d’utilité publique, le partage entre cohéritiers ou la mutation du bien loué à titre gratuit, ne permettent pas la mise en œuvre du droit de préemption.

En cas de non-respect des règles concernant le droit de préemption du preneur, celui-ci peut demander l’annulation de la vente, et dans certains cas être substitué à l’acquéreur ou obtenir des dommages et intérêts.

Les conditions à remplir par le preneur

Le droit de préemption peut être exercé par le locataire qui a la qualité de preneur en place, qui a exercé pendant trois ans au moins la profession agricole, qui a exploité par lui-même ou par sa famille le bien mis en vente et qui n’est pas déjà propriétaire d’une superficie supérieure à trois SMI.

Le preneur peut exercer ce droit pour exploiter le bien lui-même ou pour le faire exploiter par son conjoint participant à l’exploitation ou par un descendant. Tous deux doivent remplir les mêmes conditions que le preneur ; s’ils n’ont pas exercé la profession agricole pendant trois ans au moins, ils doivent être titulaires d’un diplôme de l’enseignement agricole.

Il peut aussi subroger ces mêmes personnes dans l’exercice de ce droit. Cela signifie que ces personnes achètent le bien loué en lieu et place du preneur.

Le conjoint du preneur décédé, ses descendants ou ascendants au profit desquels le bail continue bénéficient du droit de préemption.

Le mécanisme du droit de préemption

La vente amiable

La mise en vente du bien loué doit être notifiée au preneur par le notaire chargé d’instrumenter.

La notification doit contenir le prix, les charges, les clauses et modalités de la vente projetée. Le preneur dispose d’un délai de deux mois pour donner sa réponse, il peut également au cours de ce même délai saisir le tribunal paritaire pour contester le prix et les conditions de la vente qu’il estime exagérés.

La vente par adjudication

En cas de vente par adjudication, volontaire ou forcée, le preneur doit y être convoqué vingt jours au moins avant la date de cette adjudication.

Le délai de préemption qui suit l’adjudication est également de vingt jours. L’exercice du droit de préemption du preneur dans ce délai emporte pour lui substitution pure et simple à l’adjudicataire. Le délai de surenchère est également de vingt jours.

Les obligations du preneur qui préempte

Celui qui exerce le droit de préemption est tenu d’exploiter le bien préempté pendant neuf ans au moins, dans les mêmes conditions que le bénéficiaire de la reprise et conserver le bien pendant la même durée. A défaut, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages et intérêts.

Trois exceptions sont toutefois prévues :
– l’apport du fonds à un GAEC,
– l’apport du fonds à un GFA, dans lequel le preneur acquéreur se consacre à l’exploitation du fonds,
– le preneur préempteur de la nue propriété n’est pas tenu à ces obligations lorsqu’il est évincé par l’usufruitier exerçant son droit de reprise.

Le décès du preneur

Le décès du preneur n’entraîne pas la résiliation du bail.

Le bail continue au profit du conjoint, des ascendants ou descendants du preneur décédé participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. En cas de demandes multiples, le tribunal paritaire tranche.

Les ayants droit du preneur peuvent demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur.

La même faculté est accordée au bailleur lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint ou d’ayant droit remplissant les conditions précitées.